Nachverdichtung in Mahlsdorf: Wie sich Berlins grüner Stadtrand verändert

Wer heute durch Mahlsdorf fährt, nimmt den Wandel des Ortsteils oft erst auf den zweiten Blick wahr. Noch immer prägen viele ältere Einfamilienhäuser, große Gärten, alte Bäume und vergleichsweise großzügige Grundstücke das Straßenbild – in Mahlsdorf-Nord ebenso wie in Mahlsdorf-Süd. Gleichzeitig entstehen zwischen und hinter diesen Häusern immer häufiger neue Wohngebäude: Grundstücke werden geteilt, zusätzliche Zufahrten angelegt und ehemals große Gartenflächen für eine weitere Bebauung genutzt. Was das für den gewachsenen Charakter des Ortsteils bedeutet, zeige ich in diesem Beitrag – anschaulich an drei Häusern an der Hönower Straße.

Was bedeutet Nachverdichtung?

Nachverdichtung bezeichnet die zusätzliche Bebauung bereits erschlossener Wohngebiete, ohne dass dafür neues Bauland am Ortsrand ausgewiesen wird. Statt einer neuen Siedlung „auf der grünen Wiese” wird der vorhandene Bestand dichter genutzt: Große Grundstücke werden geteilt, im hinteren Gartenbereich entstehen weitere Wohnhäuser, oder kleine Bestandsgebäude weichen größeren Neubauten. In Mahlsdorf zeigt sich diese Entwicklung vor allem in der Teilung der großzügigen Siedlungsgrundstücke.

Ein Grundstück, zwei Epochen: die Hönower Straße 278–282

Ein besonders anschauliches Beispiel findet sich an der Hönower Straße in Mahlsdorf-Nord. Hier stehen mit den Häusern Nr. 278, 280 und 282 mehrere ältere Wohngebäude, die ihrem Erscheinungsbild nach sehr wahrscheinlich aus der Zeit der späten 1920er beziehungsweise frühen 1930er Jahre stammen.

Auf dem hinteren Teil des Grundstücks Hönower Straße 278 entsteht inzwischen ein neues Fertighaus. Diesen Neubau betreue ich im Rahmen der baubegleitenden Qualitätskontrolle. Damit treffen auf einem ehemals zusammengehörenden Grundstück zwei vollkommen unterschiedliche Phasen der Mahlsdorfer Siedlungsgeschichte unmittelbar aufeinander.

Mahlsdorf als großzügig angelegtes Wohngebiet

Mahlsdorf entwickelte sich im Laufe des 20. Jahrhunderts zu einem weitläufigen Wohn- und Siedlungsgebiet am östlichen Berliner Stadtrand. Typisch waren über viele Jahrzehnte relativ kleine bis mittelgroße Wohnhäuser auf vergleichsweise großen Grundstücken. Flächen von etwa 800 bis 1.000 Quadratmetern oder darüber hinaus waren in vielen Bereichen keineswegs ungewöhnlich.

Dabei war der große Garten keine bloße Restfläche. Zu den Grundstücken gehörten häufig Obstbäume, Gemüsebeete, kleinere Nebengebäude, Schuppen und andere Einrichtungen, die teilweise auch der Selbstversorgung dienten. Zwischen den Häusern bestanden großzügige Abstände.

Genau daraus entstand ein Ortsbild, das Mahlsdorf bis heute in vielen Straßen prägt: eine lockere Bebauung mit einem hohen Anteil an privaten Grünflächen. Diese Struktur findet sich keineswegs nur im Norden. Auch in Mahlsdorf-Süd sind großflächige Grundstücke mit älteren Einfamilienhäusern bis heute charakteristisch.

Drei Häuser, eine Bauepoche

Die Häuser Nr. 280 und 282 zeigen noch typische architektonische Merkmale der Zeit zwischen den späten 1920er und den 1930er Jahren – eine Bauweise, die deutlich sachlicher wirkt als die repräsentativen Wohngebäude vor dem Ersten Weltkrieg.

Haus Nr. 282 – Klinkerdetails an der Putzfassade

Besonders interessant ist das Gebäude Hönower Straße 282. Der kompakte Baukörper, das steile Satteldach und die zurückhaltend gestaltete Putzfassade entsprechen grundsätzlich dem Wohnhausbau jener Zeit.

Auffällig sind vor allem die dunklen Klinkereinfassungen an den Fenstern sowie der ebenfalls aus dunklen Klinkern ausgeführte Gebäudesockel. Auch Teile der Gebäudeecken wurden gestalterisch mit Klinkern hervorgehoben. Die Kombination aus verputzten Wandflächen und bewusst eingesetzten Sichtziegel- und Klinkerelementen war in den späten 1920er und frühen 1930er Jahren verbreitet.

Auf aufwendigen Fassadenschmuck wurde weitgehend verzichtet. Die Gestaltung entstand vielmehr durch die Gliederung der Fassade und den Wechsel unterschiedlicher Materialien. Nach dem heutigen äußeren Erscheinungsbild lässt sich das Gebäude vorläufig etwa in die Zeit zwischen Ende der 1920er und Anfang der 1930er Jahre einordnen. Eine genaue Datierung wäre allerdings erst anhand historischer Bauunterlagen möglich.

Haus Nr. 280 – reduziert bis auf die Ziegelecke

Das unmittelbar benachbarte Haus Nr. 280 zeigt eine ähnliche, aber noch zurückhaltendere Gestaltung. Auch hier finden sich ein einfacher Baukörper, ein steiles Ziegeldach, eine verputzte Außenwand und ein Ziegelsockel.

Besonders charakteristisch ist die Ausbildung der Gebäudeecke mit sichtbaren roten Ziegeln. Derartige Details ermöglichten es, einem verhältnismäßig einfachen Wohnhaus mit geringem gestalterischem Aufwand ein individuelles Erscheinungsbild zu verleihen.

Im Vergleich zum Haus Nr. 282 ist die Fassade noch stärker auf das Wesentliche reduziert. Das könnte dafür sprechen, dass das Gebäude etwas später beziehungsweise stärker unter dem Einfluss des wirtschaftlichen Wohnungs- und Siedlungsbaus der frühen bis mittleren 1930er Jahre entstand. Auch hier handelt es sich zunächst um eine baugeschichtliche Einordnung anhand der sichtbaren Architektur und nicht um eine gesicherte Datierung.

Warum große Grundstücke zum Charakter Mahlsdorfs gehörten

Für das Verständnis dieser Häuser ist nicht nur ihre Architektur von Bedeutung. Die Gebäude wurden auf Grundstücken errichtet, die häufig um 1.000 Quadratmeter groß waren. Das eigentliche Wohnhaus nahm davon nur einen vergleichsweise kleinen Teil ein. Dadurch blieben hinter und neben den Häusern große Gartenflächen bestehen.

Aus heutiger Sicht erscheint eine derart großzügige Grundstücksaufteilung beinahe ungewöhnlich. Über Jahrzehnte war sie jedoch ein wesentlicher Bestandteil des Mahlsdorfer Ortsbildes: Gebäude und Garten bildeten eine Einheit. Genau diese Struktur lässt sich sowohl in Mahlsdorf-Nord als auch in Mahlsdorf-Süd bis heute an zahlreichen Grundstücken erkennen.

Der Generationswechsel verändert Mahlsdorf

Inzwischen findet jedoch ein deutlicher Generationswechsel statt. Viele Eigentümer haben über Jahrzehnte in ihren Häusern gelebt, manche Familien bewohnen dieselben Grundstücke seit mehreren Generationen.

Mit zunehmendem Alter ändern sich die Lebensumstände. Bewohner ziehen aus gesundheitlichen Gründen in kleinere, barriereärmere Wohnungen oder Pflegeeinrichtungen. Andere Grundstücke gelangen nach dem Tod der bisherigen Eigentümer durch Erbfälle auf den Immobilienmarkt. Dadurch werden heute Grundstücke verkauft, die teilweise seit vielen Jahrzehnten nicht mehr gehandelt wurden.

Gleichzeitig haben sich die Grundstückswerte in Berlin erheblich entwickelt. Für jüngere Familien ist es deshalb häufig schwierig, ein Grundstück von etwa 1.000 Quadratmetern zu erwerben und darauf lediglich ein einzelnes Einfamilienhaus zu errichten. Die wirtschaftliche Konsequenz liegt nahe: Das Grundstück wird geteilt. Aus einem Grundstück entstehen beispielsweise zwei Grundstücke von jeweils ungefähr 500 Quadratmetern. Das vorhandene Wohnhaus bleibt zunächst bestehen, im hinteren Teil des ehemaligen Gartens entsteht ein weiteres Gebäude.

Ein neues Haus hinter dem alten – die Hönower Straße 278

Genau diese Entwicklung ist derzeit auf dem Grundstück Hönower Straße 278 zu beobachten. Der hintere Grundstücksteil wurde verkauft und wird nun mit einem modernen Fertighaus des Herstellers Schwabenhaus bebaut. Der Neubau steht damit unmittelbar hinter einem älteren Wohnhaus, dessen Entstehung vermutlich rund 90 Jahre zurückliegt.

Was sich dort auf einem einzelnen Grundstück vollzieht, ist inzwischen an vielen Stellen Mahlsdorfs zu beobachten: Die ursprünglichen Grundstücksgrößen werden reduziert und die Bebauung wird dichter. Wo früher ein Wohnhaus mit großem Garten stand, befinden sich anschließend zwei Häuser mit jeweils wesentlich kleineren Freiflächen.

Nachverdichtung hat zwei Seiten

Diese Entwicklung lässt sich nicht ausschließlich negativ bewerten. Berlin benötigt Wohnraum, und Grundstücke in Mahlsdorf sind bereits erschlossen – Straßen und technische Infrastruktur sind grundsätzlich vorhanden. Es ist daher nachvollziehbar, dass vorhandene Wohngebiete stärker genutzt werden sollen, bevor an anderer Stelle vollkommen neue Siedlungsflächen erschlossen werden.

Die Nachverdichtung hat jedoch auch eine andere Seite. Mit jedem zusätzlichen Gebäude entstehen weitere Dachflächen, Zufahrten, Stellplätze, Terrassen und Wege. Der Anteil unversiegelter Grundstücksflächen nimmt dadurch ab. Gleichzeitig werden große zusammenhängende Gartenbereiche kleiner, alte Bäume müssen teilweise weichen und die Abstände zwischen den Gebäuden verringern sich. Damit verändert sich genau jener großzügige und grüne Charakter, der Mahlsdorf über viele Jahrzehnte geprägt hat.

Auch der Autoverkehr verändert die Grundstücke

Ein weiterer Unterschied zwischen der Entstehungszeit vieler Mahlsdorfer Siedlungshäuser und der heutigen Nutzung wird leicht übersehen: der private Autoverkehr. Als viele dieser Häuser in den 1920er und 1930er Jahren entstanden, spielte das private Automobil im Alltag noch eine vergleichsweise geringe Rolle. Große Zufahrten, Doppelcarports, Garagenanlagen oder mehrere Stellplätze vor und neben dem Haus waren für die damalige Siedlungsstruktur nicht bestimmend.

Heute hat sich die Situation grundlegend verändert. In vielen Haushalten gehören ein oder sogar mehrere Fahrzeuge zum Alltag. Gerade in einem weitläufigen Ortsteil wie Mahlsdorf ist der Pkw für zahlreiche Bewohner weiterhin von großer Bedeutung.

Aus Gartenfläche wird Verkehrsfläche

Bei einer Grundstücksteilung kommt deshalb nicht nur ein zusätzliches Wohnhaus hinzu. Es müssen in der Regel auch weitere Zufahrten und Stellflächen geschaffen werden. Aus einer früheren Gartenfläche werden dann beispielsweise:

• eine Zufahrt zum hinteren Grundstück,
• ein oder mehrere Pkw-Stellplätze,
• eventuell ein Carport oder eine Garage,
• befestigte Wege,
• zusätzliche Terrassen- und Nebenflächen.

Damit steigt die tatsächliche bauliche Beanspruchung eines Grundstücks wesentlich stärker, als es allein anhand der neuen Wohnfläche erkennbar wäre. Gerade bei hintereinanderliegenden Grundstücken kann die Zufahrt einen erheblichen Teil der ehemals unbebauten Fläche beanspruchen – hinzu kommen Rangierflächen und die notwendige Erreichbarkeit des hinteren Gebäudes.

Die Nachverdichtung führt deshalb nicht nur zu mehr Wohngebäuden, sondern häufig auch zu einer stärkeren Flächenversiegelung und zu mehr Fahrzeugbewegungen im Wohngebiet. Auch im öffentlichen Straßenraum wird diese Veränderung sichtbar: Wo früher vergleichsweise wenige Fahrzeuge standen, prägen heute parkende Autos vielerorts das Straßenbild.

Gerade dieser Aspekt zeigt, dass bei der Beurteilung von Nachverdichtung nicht allein die Anzahl der Gebäude betrachtet werden sollte. Ein zusätzliches Haus bedeutet regelmäßig auch zusätzliche Bewohner, Fahrzeuge, Stellplätze, Zufahrten und Verkehrsbewegungen.

Eine Struktur, die für eine andere Lebensweise gebaut wurde

Die historischen Mahlsdorfer Siedlungsgebiete entstanden unter vollkommen anderen gesellschaftlichen und verkehrlichen Bedingungen. Große Grundstücke, kleine Wohnhäuser und ausgedehnte Gartenflächen passten zu einer Zeit, in der der motorisierte Individualverkehr noch nicht annähernd die heutige Bedeutung besaß.

Die heutige Nachverdichtung überträgt dagegen die Anforderungen des modernen Wohnens auf eine Struktur, die ursprünglich dafür nicht geschaffen wurde. Genau daraus entsteht ein Teil der heutigen Konflikte: Aus dem großen Garten wird nicht einfach nur ein zweites Baugrundstück – es entstehen gleichzeitig neue Gebäude-, Verkehrs- und Stellplatzflächen. Je häufiger sich dieser Vorgang wiederholt, desto stärker verändert sich das Verhältnis zwischen bebauter, befestigter und begrünter Fläche.

Der Wandel erfolgt Grundstück für Grundstück

Besonders bemerkenswert ist, dass dieser Wandel kaum als großer städtebaulicher Vorgang wahrgenommen wird. Es entsteht keine vollkommen neue Siedlung. Stattdessen wird zunächst ein einzelnes Grundstück geteilt. Einige Häuser weiter erfolgt einige Jahre später die nächste Teilung, ein anderes älteres Wohnhaus wird abgerissen und durch einen größeren Neubau ersetzt.

Jeder einzelne Vorgang erscheint für sich betrachtet überschaubar. Über einen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren kann sich dadurch jedoch das Erscheinungsbild ganzer Straßenzüge erheblich verändern. Aus einem locker bebauten Siedlungsgebiet mit großzügigen Gartenflächen entsteht schrittweise ein wesentlich dichter bebautes Wohngebiet – zu beobachten sowohl in Mahlsdorf-Nord als auch in Mahlsdorf-Süd.

Zwischen Wohnraumbedarf und Erhalt des Ortscharakters

Damit stellt sich eine grundsätzliche städtebauliche Frage: Wie viel Nachverdichtung verträgt Mahlsdorf, ohne dabei seinen gewachsenen Charakter zu verlieren? Eine einfache Antwort darauf gibt es nicht.

Natürlich wäre es weder realistisch noch sinnvoll, jede bauliche Veränderung verhindern zu wollen. Wohngebiete haben sich schon immer weiterentwickelt und müssen sich an veränderte gesellschaftliche Bedingungen anpassen. Andererseits besteht die Gefahr, dass gerade jene Eigenschaften verloren gehen, die Mahlsdorf als Wohnstandort ursprünglich attraktiv gemacht haben.

Große Gärten, alte Bäume, geringe Versiegelung und großzügige Gebäudeabstände besitzen nicht nur einen gestalterischen Wert. Sie wirken sich auch auf das lokale Klima, die Aufnahme und Versickerung von Regenwasser sowie die ökologische Qualität des Wohngebietes aus. Stadtentwicklung sollte deshalb nicht ausschließlich danach beurteilt werden, wie viele zusätzliche Wohnungen sich auf vorhandenen Grundstücken unterbringen lassen. Ebenso wichtig ist die Frage, welche räumlichen und ökologischen Qualitäten eines gewachsenen Ortsteils langfristig erhalten bleiben sollen.

Fazit: Alte und neue Baukultur unmittelbar nebeneinander

Die Häuser Hönower Straße 278, 280 und 282 sind mehr als lediglich ältere Einfamilienhäuser. Sie dokumentieren eine Phase der Mahlsdorfer Entwicklung, in der Wohngebäude auf großen Grundstücken mit erheblichen Gartenflächen errichtet wurden. Auf dem Grundstück Nr. 278 lässt sich der Wandel nun unmittelbar beobachten: Vorne steht das ältere Wohnhaus, im hinteren Grundstücksbereich entsteht ein modernes Fertighaus.

Damit stehen auf dem ursprünglich großzügig angelegten Grundstück zwei vollkommen unterschiedliche Vorstellungen vom Wohnen nebeneinander. Das Bestandsgebäude steht für eine Zeit, in der Bauland großzügig parzelliert und das Wohnhaus von einem großen Garten umgeben war. Der Neubau steht dagegen für die heutige Situation mit hohen Grundstückspreisen, knapper werdendem Bauland und zunehmender Nachverdichtung. Beides gehört inzwischen zur Geschichte und Gegenwart Mahlsdorfs.

Gerade deshalb erscheint es mir sinnvoll, diesen Wandel nicht nur baulich zu begleiten, sondern auch fotografisch und historisch zu dokumentieren. Denn vieles von dem, was heute noch selbstverständlich zum Bild Mahlsdorfs gehört, könnte bereits in wenigen Jahrzehnten deutlich seltener geworden sein.

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Häufige Fragen zur Nachverdichtung in Mahlsdorf

Was bedeutet Nachverdichtung? Nachverdichtung bezeichnet die zusätzliche Bebauung bereits erschlossener Wohngebiete – etwa durch Teilung großer Grundstücke, Neubauten im hinteren Gartenbereich oder den Ersatz kleiner Häuser durch größere. In Mahlsdorf geschieht das vor allem, indem großzügige Siedlungsgrundstücke geteilt und im ehemaligen Garten weitere Wohnhäuser errichtet werden.

Warum wird in Mahlsdorf so viel nachverdichtet? Berlin braucht Wohnraum, und Mahlsdorfer Grundstücke sind bereits erschlossen. Gleichzeitig sind die Grundstückswerte stark gestiegen, sodass sich ein Grundstück von rund 1.000 Quadratmetern für ein einzelnes Einfamilienhaus wirtschaftlich kaum noch rechnet. Durch Erbfälle und den Generationswechsel gelangen zudem viele lange gehaltene Grundstücke auf den Markt.

Welche Nachteile hat die Nachverdichtung für ein Wohngebiet? Mit jedem zusätzlichen Gebäude entstehen weitere Dachflächen, Zufahrten, Stellplätze und Wege. Der Anteil unversiegelter Fläche sinkt, alte Bäume weichen, Gebäudeabstände verringern sich und die Zahl der Fahrzeuge im Straßenraum steigt. So verändert sich langfristig der grüne, lockere Charakter des Ortsteils.

Wie alt sind die Siedlungshäuser an der Hönower Straße? Nach ihrem äußeren Erscheinungsbild stammen die Häuser Hönower Straße 278, 280 und 282 sehr wahrscheinlich aus der Zeit der späten 1920er beziehungsweise 1930er Jahre. Eine gesicherte Datierung wäre allerdings erst anhand historischer Bauunterlagen möglich.